【不動産用語】専任媒介と専任専属媒介

あと一般媒介を加えた3つのご説明。

  1. 一般媒介
  2. 専任媒介
  3. 専任専属媒介

1.一般媒介

貸主が複数の不動産業者に仲介をしてもらうこと。
借主側の仲介業者は複数でも構わない。
貸主は複数の不動産業者を相手にするので面倒。
不動産業者は他社との調整があって面倒。
メリットは顧客となり得る借主が増える。

2.専任媒介

貸主が単独の不動産業者を専任すること。
複数の借主を調整してくれるので貸主は楽。
多分一番揉めないはず。

3.専任専属媒介

専任媒介に加えて、貸主が独自に見つけてきた借主も、不動産業者が一度仲介をする。
専任媒介の場合、貸主が独自に見つけてきた借主に対して仲介手数料は取らない。
ただし、各種書類などは自分たちで用意する必要がある。
自分で知り合いに貸したりしなければ専任専属媒介でも問題ない。

【不動産用語】オーナーチェンジ

賃貸で貸し出している最中に売却すること。
もともと普通賃貸で貸し出しておいて、借主が出て行くタイミングがあれば売却しようかと考えていたけど、居住中でも売ることができる。
ただ、既に住んでいる人がいるので投資用途、つまりオーナーチェンジでしか売却することができないため間口が狭い。
我が家は駅近物件なので投資用途も高いとか。ほんとかな。

物件の管理手数料は値切れる!

こともある。
あらかじめ他社と比較していることを話しておいて重視していることを話す。
お金に関することはこんな感じ。

  1. 賃料
  2. 更新手数料
  3. 管理手数料

成約手数料(広告費)は大体どこも家賃1ヶ月分で礼金で相殺することが多い。
ここは多分変わらない。

1.賃料はなるべく高めでスタートしたい

下げるのは簡単だけど、上げるのは難しいから。
建物が古くなるにつれて下がっていくし。
とはいえ周囲の相場からかけ離れているとお客が来ない。
業者はラッキーパンチを狙って「チャレンジ価格」として相場の105%からスタートさせようとする。
それで決まればラッキーだけど、レインズのアクセス数を見ると出始めよりも値下げのタイミングの方がアクセスが多い。
どこの業者も出始めのタイミングでは「まだ下がる」と思っているんだろう。

2.更新手数料

借主から1ヶ月分もらって、業者と貸主で折半が多い。
ここも交渉の余地はなさげ?

3.管理手数料

家賃の取り立て、保証、送金、24時間応対などの費用として家賃の5%くらい。
ただ実態はアウトソーシングなので交渉の余地はある。
管理内容に特色が無ければ2%、3%などの会社を引き合いに出して交渉できるかも。
ある会社は交渉によって3%から2.5%、もしくは5000円均一という価格を引き出せた。
営業マンによって独断で交渉できる枠が用意されている会社もあるということ。
1000円、2000円というと大したことないと思えるが、年間24000円。
10年で24万円と考えると大きい。

まとめ

直接会って話してる時に何でも聞いてみて、他社の様子もさらっと話してみると勝手に向こうから値下げしてくることもある。
業者はたくさんあるのでとりあえずチャレンジ。

皮算用1 賃貸20年+売却

仮に現在の売却価格が4000万円だとした場合。
賃貸で家賃20万だとして、20年貸し出したら4800万円。20年の間に家賃を下げたり設備直したりしてトータル3500万円だったとして。
20年後に2500万円くらいで売れたら、現在売却するより1.5倍儲かるんじゃないだろうか?

賃貸業社に設備、更新料、手数料など含めた20年間のシミュレーションを出してもらうことにした。

家のスペックと事前質問を送付し、業者を絞る

一括査定で複数社に依頼することはできるけど、その際に送ることができるのは、大まかな住所、築年数、間取りくらい。
そこから対応できる業者が連絡をしてくる流れ。
でもどの業者も電話や直接会おうとしてくる。
全部相手していられないので、我が家のスペックと共通をメールで送って返答を見て会う会社を絞った。

我が家のスペック

・3階建、築6年。
・東京メトロ千代田線町屋駅徒歩2分
・京成線町屋駅徒歩5分
・都電荒川線町屋駅徒歩4分
・2LDK、屋上有り
・1階 LDK13.5畳
・2階 寝室8.5畳
・3階 寝室14畳
・3階は追加工事で2部屋にすることが可能
・駐車場無し
・スーパーマーケット1分、小学校、保育園など至近

共通質問

  1. 賃料、売却金額
  2. 成約時の手数料、管理手数料、更新料
  3. アピールポイント

絞り込んだ条件

賃貸の場合、管理手数料3%以下、賃料20万円以上。
売却の場合、売却金額4000万円以上。

【チェックポイント】賃料と管理手数料

借主からもらう家賃は高い方がもちろん良い。
管理会社に払う管理手数料は安い方が良い。

賃料 – 管理手数料 = 収入

管理手数料は管理会社によって様々。
平均5%でちょっと安いところは3%。稀に2%。
0%のところは管理内容をよく確認しないと怖い。

1.賃料が高く、管理手数料も高い

後から賃料を上げるのは難しいから高めで成約できる方が良い。
管理手数料が高ければ管理内容も良いはず。
成約率がよければこれが一番良い。
ただし、なかなか成約できずに賃料が下がって行った場合、管理手数料が負担になる。

2.賃料が低く、管理手数料が安い

賃料が安い方が成約しやすいはず。
管理手数料が安ければ収入はカバーできる。
管理内容に注意。

3.賃料が高く、管理手数料が安い

収入は一番高くなる。
管理内容に要注意。
仲介業者は美味しいところが少ないため条件や成約率などにも気をつける。
うまい話には落とし穴があるかも

4.賃料が安く、管理手数料が高い

収入は一番安い。
成約率は高く、管理内容も充実してるはず。
安全だが、賃料が下がった際に収入も下がり、管理会社を見直すかも?

まとめ

売却ならその場の利益で良いけど、賃貸の場合は長い期間をかけてのことになるので慎重に。
賃料、成約率、管理内容をよく検討しないと。

【不動産用語】レインズ

簡単に言うと、日本で売買、賃貸されている物件の大半が登録されている巨大なデータベース。
http://www.reins.or.jp/
業者専用で、一般の人は見ることは出来ない。
ここに物件を登録すると、登録した業者以外の業者も仲介することができる。
それを防止するために「広告可」という設定もあるが、有名無実らしい。
なので、物件を自分で取ってこない業者が勝手にHomes、atomeなどに勝手に借主に有利な条件で広告掲載して、仲介手数料を取ることもある様子。

大半の物件が登録されている、と書いたが登録されていないのはオープンハウスをはじめ、自社でしか取引しない物件があるため。
貸主としては、より多くの借主にアプローチした方が良いため不利な条件となる。
要チェックポイント。

【不動産用語】貸主と借主

貸主

家を貸す人。物件のオーナー。
お金をもらう方。

借主

家を借りる人。物件の住人。
お金を払う方。

きちんと漢字の意味を考えて読めばわかるんですが、慣れてない時にパッと見るとどっちだっけ?となるので。

2019年春、なぜこのタイミングなのか

  1. 引っ越しシーズンだから
  2. 増税前だから
  3. オリンピック前だから
  4. 生産緑地法問題の前だから

1.引っ越しシーズンだから

物件探しのピークは2〜3月。
なので3月中旬はかなり出遅れ。でも4月まではそれなりにあるらしい。
5月以降はかなり下落というのが不動産屋の話。
とはいえ納得感がある。
ピークを過ぎたら貸すにしても売るにしても値段を下げなくちゃいけないかも。

2.増税前だから

2019年10月に消費税増税。
流石にあと半年だったらもう取り消しはないでしょ。
政府は消費の冷え込み対策をするだろうけど、消費者の心理的には大きな買い物は済ませておきたいはず。
人生で一番高い買い物と言うし。

3.オリンピック前だから

オリンピック前の地価の上昇と、オリンピック後の施設跡地の活用で家賃や地価が下がるんじゃないかなー。
上がる要素は無いと思う。

4.生産緑地法問題

2022年問題とも言われます。
30年前に制定された生産緑地法の有効期限が切れ、農地を住宅地に転用できるという話。
対象の土地は東京都がダントツの1位なんだとか。
世田谷区が多いらしい。
その結果、物件が増えて地価や家賃が安くなるんじゃないかと。
我が家は極端な駅近物件だからそこまで影響が無いとは言うけれど。

まとめ

不動産屋は2〜4は大した影響は無なさそうとは言ってたけど、どうなのかな。
引っ越しシーズンは確実に影響があるので3月中に決定して4月には出稿したい。

なぜ今、一戸建てを手放そうと考えているのか

きっかけとこのブログについて

はじめまして。
初めて建てた一戸建てを手放すことを決めました。
きっかけはなんとなく。一戸建てで一人暮らしを1年経験し、広さを持て余すくらいならお金に変えた方が良いんじゃないかと思いました。
資産と言えるものはこの家しか無いし、自分だけのもので誰にも迷惑かけないし。
しかし、そこは素人。家を建てる時に色々勉強しましたが、貸すのは初めて。
単語もよくわかりません。
勉強の記録を残しつつ、賃貸か売却かを決めて、結果どうなったかまで書いていきます。